1月70城房價漲幅再度收窄 房企降價端倪隐現

2月24日，國家統計局發布1月70城市房價變化情況。其中，52個城市的新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲，13城下跌，5城持平。上漲的城市數量比去年12月減少，下跌的城市數量增加，從而使70城房價的整體漲幅出現收窄。

熱點和非熱點城市之間的差别仍然清晰可見。大部分熱點城市的房價表現為持平或下跌，一些城市的房價已跌回去年同期。廣大二三線城市和東北、中西部城市，則繼續領跑漲幅榜，但整體漲幅已低于去年末。

這是在去年四季度因市場升溫而出現上漲後，70城市房價環比漲幅再度出現回調。有分析認為，傳統淡季的到來和樓市調控的擴圍，成為房價漲幅下滑的因素。

但此輪變化或将意味着房價深度調整的出現。其中，恒大在年前的降價行為，可能成為房價調整的先聲。

熱點城市價格跌回去年

在持續了近兩年的調控之後，熱點城市的房價已經無力反彈。在統計局單列的15個熱點城市中，有7個城市的新房價格環比下降，3個持平，5個上漲。同比來看，有11個城市的新房價格跌至去年同期以下。

一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳的新房價格全部同比下跌，使得一線城市新房價格同比由漲轉跌。二手房價格則已連續16個月回落。

這種調整的局面，以前期房價上漲較快、政策較為嚴厲的深圳為甚。

有機構統計顯示，2018年1月，深圳市新建商品住宅成交均價54240元/平方米，連續16個月下降。

2016年10月，深圳出台調控樓市的“深八條”，提出包括強化限購、差别化信貸在内的8條措施。據深圳中原研究中心監測，“深八條”實施前，深圳的新房開盤銷售率基本在60%以上，而整個2017年，這一比例已降至25.2%。

另據官方統計，去年深圳新房成交面積為十年來最低，二手住宅成交套數較2016年下降33.7%。今年1月，深圳的新房成交量仍在下降。

相比之下，二三線城市仍是房價領漲者。今年1月，大連、昆明、襄陽的房價環比漲幅分别為1.6%、1.4%和1.2%，位居70城市漲幅榜前三。但與去年四季度相比，最高漲幅已有明顯收窄。

2017年，因闆塊輪動效應、政策調控不甚嚴厲等因素，中西部城市和廣大三四線城市的交易量大幅增長，并推動當年的房地産市場成交規模創下曆史新高。因此，進入2017年以來，這些區域就已經取代一線城市，成為房價領漲者。

在納入統計範圍的70城之外，仍有大量三四線城市房價出現明顯上漲。但這一樣本内的變化，仍被認為反映出房地産市場不斷分化的現實。

多數分析人士認為，樓市調控政策正在三四線城市和中西部區域蔓延，但與熱點城市相比，其力度相對較小。因此，房價分化的情況不會在短期内發生改變。

恒大打響降價“第一槍”？

房價漲幅收窄和房價下降城市增多，使得70城市的平均房價漲幅出現下滑。根據統計局測算，今年1月70城市新房價格平均環比上漲0.34%，比去年12月的0.48%有所下降。

自從啟動本輪房地産調控以來，70城市平均房價環比漲幅整體呈收窄趨勢，但也間或有反彈出現。其中，去年第四季度，70城房價平均漲幅就連續三個月反彈。

這種反彈與房企的銷售節點安排有關。為沖擊年度銷售業績，房地産企業在去年四季度明顯加大推盤力度，使得整體成交量回升，并帶動房價漲幅的擴大（主要是二三線城市）。去年12月單月的銷售額還創下有記錄以來的新高。

分析人士普遍認為，1月70城房價環比漲幅再度收窄，既與臨近春節的季節性因素有關，又可歸咎為調控政策的持續擴圍。

春節長假前夕的2月13日，淄博市對部分區域實施限價、限售等措施。2月14日，濟南市濟陽縣發文調控，提高了購房的信貸門檻，并對新房實施“限售令”。衢州市則提高了公積金貸款的門檻。

央行在近日發布的去年第四季度貨币政策執行報告中，也強調，“進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地産金融等的宏觀審慎管理。”

我愛我家集團副總裁胡景晖認為，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基調并未改變，2018年全國樓市從緊趨嚴的政策趨勢，以及穩中有降的房價趨勢也不會有變。未來全國房價将維持平穩和理性，逐步恢複合理水平。

同策研究院則認為，無論是房價變化還是監管層的表态，都反映出“本輪樓市調整的大趨勢已經确立”。

按照同策研究院院長助理張宏偉的觀點，曆輪樓市進入調整期都會有“大幅降價”或“降價潮”現象的發生。當本輪樓市調整大趨勢确立之後，這種現象也難避免，預計會在2018年的二三季度集中發生。其中，前期房價上漲過快的城市有可能率先出現。

張宏偉是根據推盤周期、銷售目标、資金兌付壓力等諸多因素推斷出這一時間節點的。他表示，恒大在春節前的全面降價行為，便是一種先兆。

春節前夕，有媒體報道稱，自2月1日至2月28日，恒大地産全國所有樓盤享基礎優惠88折，部分項目限量折扣特價房(額外最高95折)。随後，恒大方面确認了這一消息。